Nebenkostenabrechnung prüfen

1. 01Zeitraum der Abrechnung eintragen, dazu Einzug oder Auszug, wenn du nicht das ganze Jahr in der Wohnung warst. Dann die Zahlen für die Schlüssel: Fläche, Personen, Wohnungen im Haus.
2. 02Jeden Posten abtippen: Kostenart, Kosten des ganzen Hauses, Schlüssel und deinen Anteil laut Abrechnung. Die Seite rechnet daneben nach und zeigt die Differenz.
3. 03Vorauszahlungen und den Tag eintragen, an dem die Abrechnung kam. Unten stehen Ergebnis, Auffälligkeiten, Fristen und eine Einwendung zum Kopieren. Zum Schluss den Prüfbericht als PDF sichern.

Rechnen: Dein Anteil ist Kosten des Hauses mal deinem Anteil am Schlüssel, bei Wohnfläche, Personen, Wohnungen und Miteigentumsanteil zusätzlich mal deinen Tagen im Zeitraum. Beispiel: 3.250 € Grundsteuer, 65 von 650 m², ganzes Jahr: 325,00 €. Eingezogen am 1. April: 275 von 365 Tagen, also 244,86 €; im Schaltjahr sind es 275 von 366 Tagen. Gerechnet wird mit ganzen Zahlen und erst am Ende einmal auf ganze Cent gerundet, kaufmännisch (ein halber Cent geht aufwärts). Trägst du die Summe der Abrechnung ein, rechnet „Laut Abrechnung“ mit ihr. Was davon nicht als Posten dasteht, zählt auch nachgerechnet so, wie es abgerechnet ist, bis du „Alle Posten sind abgetippt“ einschaltest.

Schlüssel: „Verbrauch (Zähler)“ ist dein gemessener Verbrauch, der gilt schon nur für deine Zeit; „Direkt, nur deine“ sind Kosten, die nur deine Wohnung betreffen. Beim Anteil schreibst du Prozent wie 8,5 oder deinen Wert von gesamt wie 45/520 (Zählerstände, Miteigentumsanteil 85/1000). Rechnet die Abrechnung mit Personentagen oder anderen Zahlen als du, weicht das Ergebnis ab: Dann stimmen oft deine Angaben oben nicht mit denen des Vermieters überein.

Was nicht umgelegt werden darf: Umlagefähig sind nur die Betriebskosten aus § 2 der Betriebskostenverordnung, und nur, wenn der Mietvertrag sie auf dich umlegt. Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen, Bank- und Kontogebühren, Leerstand sowie Rechtsschutz und Anwaltskosten des Vermieters gehören nicht dazu; die Seite rechnet sie mit 0 €. Kabelfernsehen ist seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig. Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) zählen nur, wenn der Mietvertrag sie einzeln nennt; die Seite rechnet sie mit und markiert sie.

Heizkosten: Sie kommen aus einer eigenen Heizkostenabrechnung und zählen hier als fertiger Posten. Geprüft wird nur, welcher Anteil nach Verbrauch verteilt ist: 50 bis 70 % (§ 7 HeizKV für die Heizung, § 8 für Warmwasser). In manchen älteren Häusern mit Öl- oder Gasheizung schreibt die Verordnung für die Heizung 70 % fest vor; dann trag unten bei den Regeln als Mindestwert 70 ein. Liegt er außerhalb oder wurde gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, nennt die Seite die Kürzung um 15 % nach § 12 HeizKV als Rechenhilfe; eingerechnet wird sie nicht. Sicher gilt sie, wenn gar nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde; ob sie bei einem falschen Anteil greift, hat der Bundesgerichtshof offengelassen (Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17). Eine Abrechnung mit dem richtigen Anteil kannst du verlangen. Nicht geprüft wird die Kürzung um 3 % nach § 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizKV, wenn vorgeschriebene fernablesbare Erfassungsgeräte fehlen oder die monatliche Verbrauchsinformation ausbleibt; ältere Geräte müssen in der Regel bis Ende 2026 umgerüstet sein. Gradtagszahlen bei Ein- oder Auszug und die Verteilung innerhalb der Heizkostenabrechnung rechnet die Seite nicht nach.

Grenzen: Die Seite kann nur nachrechnen, was du abtippst. Ob die Gesamtkosten des Hauses stimmen, zeigen erst die Belege, in die du Einsicht verlangen darfst (§ 259 BGB). Bei Streit hilft ein Mieterverein oder eine Anwältin. Kostenkatalog, Fristen und Heizkostenregeln haben den Stand September 2026, bitte prüfen. Die PDF schreibt in Helvetica: Emojis und Zeichen aus anderen Schriften werden ersetzt, und die Seite nennt sie vorher.